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上海内环豪宅市场再次被一场认购风暴席卷！外滩瑞府认购第三日，认购超170套，认购率143%！

随着上海新政出台，改善置换链更加顺畅，不少人在将资产置换到内环，尤其原先只能买一套的单身精英，获得新的内环房票后不少人都已开始准备看房。

就在这个时点，上海出现了一个可能是2025年「内环豪宅首选神盘」的项目——

华润置地·外滩瑞府

近期项目公布的「首开福利价」14.78万/㎡，直接轰动市场。

要知道华润置地操盘首开价格都会很有诚意，这次外滩瑞府首开价无疑也是给上海购房者的一大福利。

在如今上海限购放松与市场热度回升预期下，估计后面再不会有这样价格的机会了。

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为啥说这是一个超级福利？年底将上市的绿城北外滩项目预计要卖到19万+/㎡，相比之下外滩瑞府存在显著「价格倒挂」，意味着高价值潜力与安全垫。

更重要的是，这个项目距离外滩仅约1公里，离黄浦江更近、位置也更核心，中高区还能看三件套。

价格倒挂+稀缺地段+景观资源三重保障，未来具有极强的支撑力和确定性，我身边不少朋友立刻表示要去看，而有已经去看过的金融圈朋友甚至表示：

“这是今年上海最好的核心资产投资机会。”

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惊喜福利：错过不再有的三重稀缺价值

作为华润置地"瑞系"顶序作品，外滩瑞府14.78万/㎡首开均价是一个错过不再有的福利。

在北外滩这个上海未来十年最具发展潜力的板块之一，为上海高端客群奉上了可能是最后的「稀缺价值机遇」。

第一重稀缺：价格倒挂的安全垫

当前上海豪宅市场已经全面进入了市场化定价阶段，新盘普遍都成为板块最高价，安全边际被极度压缩。

外滩瑞府与同区域新盘相比却拥有明显倒挂，尤其与绿城北外滩地王相比预计存在近5万/㎡左右的价差，即使再打个折未来也能看到3-4万/㎡的空间。

这种在上海几乎已经绝迹的倒挂幅度，意味着买到就是数百万级账面安全垫。

从历史数据看，外滩周边区域近五年房价年均涨远超上海平均水平，并且抗跌性极强，这使得外滩瑞府的价值具有高确定性。

外滩瑞府效果示意图

第二重稀缺：入驻外滩1公里的末班车

项目直线距离外滩仅1.2公里，步行走到外滩外白渡桥仅需10多分钟。

这种走路到外滩散步的地段，在上海未来也极难再有，具备不可复制的稀缺性价值。

更难得的是，项目推出了121㎡三房户型，总价约1560-1950万，这可能也是上海2000万内预算客群碰触外滩1公里豪宅圈的最后机会。

同时本次推出的161㎡四房户型，总价约2200-2850万，这也是3000万内买外滩1公里四房的最后机会。

要知道，同样属于外滩周边的嘉里金陵项目将超19万/㎡，总价6000万起步，并且上海土地新规已取消小面积比例限制——

未来外滩1公里核心区置业门槛，必然提升到3000万以上。外滩瑞府堪称是政策趋势下的最后"限量款"，为新兴中产阶层打开了一扇通往顶豪圈层的窄门。

第三重稀缺：景观视野的溢价潜力

除了显而易见的单价与总价优势，外滩瑞府还有一个隐藏福利——

项目中高区可看“陆家嘴三件套”+“北外滩浦西第一高楼”，拥有极具溢价力的景观视野。

要知道，在上海能拥有这种景观资源的房子，很多二手都能卖到18-20万+/㎡，这无疑又给外滩瑞府上了一道安全垫。

未来北外滩浦西第一高楼建成后，陆家嘴+北外滩双重城市画卷加持，将为业主带来更可观的红利。

在涛哥看来，目前在上海买豪宅，多数项目的未来是存在不确定性的，然而外滩瑞府则凭借「价格倒挂+地段优势+景观红利」三重加持，带来了最珍贵的确定性。

2

顶序产品：未来实景兑现后的更大潜力

外滩瑞府的价值并非仅停留在表面价格倒挂，其产品本身就是正在蓄能的「价值引擎」。

虽然受限于风貌保护未能全面展示实景，但从已公布的效果图与VR体验来看，它很可能成为外滩沿线又一个「交付即升值」的典范之作。

首先，风貌配套底盘是「价值倍增器」

项目创新性地融合了历史保护与现代开发，地块内保留石库门风貌建筑，这种"新旧共生"的设计理念，不仅是对城市文脉的尊重，更创造了实实在在的价值。

自带7000㎡风貌配套，预计将引入咖啡、健身等消费型业态，相当于业主楼下就拥有一个"新天地式"的商业街区。

纵观上海豪宅市场，带风貌配套的项目如翠湖天地、金陵华庭、上海壹号院等均价都超19万/㎡，这充分证明了风貌配套对住宅价值有显著提升作用。

按照其他项目的节奏看，基本上住宅交付时，风貌配套大概率也能投入使用，这就意味着能快速享受到高端生活配套，立刻兑现商业对住宅的价格拉动。

外滩瑞府效果示意图

其次，建筑立面美学的「地标级表达」

项目集结大师级设计团队，豪宅御用的GOA大象设计打造出"悬浮水晶宫"一般的美学立面，采用大面积玻璃幕墙+铝板，极具辨识度与顶豪风范。

"三段式"设计：底部保留石库门风貌，中段采用玻璃幕墙，顶部设计"冠冕"造型。

从老到新、逐渐过度的传承融合，从下到上、顶天立地的向上生长，成就地标级城市封面，本身就是在为未来的资产价值加冕。

外滩瑞府效果示意图

还有，社区景观公区的「超预期品质」

VR效果所描述的未来景观场景，更加令人眼前一亮。3000㎡中央花园绿化覆盖率高达70%，名贵树种错落有致分布其中，将自然诗意引入了社区。

外滩瑞府效果示意图

全域风雨连廊的设计，串联起各个楼栋和社区配套；中轴线设置“线性美术馆”，将艺术与生活完美融合；会所与架空层也别具匠心，为业主提供丰富多样的活动场所。

外滩瑞府效果示意图

可以看到，外滩瑞府的景观与公区打造水准，超越目前市场上的很多顶豪项目。未来项目实景呈现时，其品质和居住体验很可能不输周边价格更为昂贵的项目。

对于购房者来说，这无疑也是极大的附加值，以相对较低的价格，享受到了顶级豪宅的居住品质。

既有风貌商业的底盘赋能，又有地标级建筑的向上拉动，还有高品质公区价值保障，可以说在地段之外，又为项目上了三重保险。

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王者户型：天花板级别的全方位产品力

外滩瑞府首批次主推的121㎡三房与161㎡四房户型，堪称华润置地产品力集大成之作，创造超越面积段的空间体验与高端生活品质。

这种"小面积、大格局"用心之作，与项目14.78万/㎡的惊喜价形成强烈反差，造就了难以复制的性价比优势。

121㎡三房：颠覆传统的"平权主义"户型，外滩1公里1560万起最后机会

这个被业内誉为"内环三房天花板"的户型，以5个飘窗的奢侈配置创造了惊人的空间效率。

121㎡户型图过程稿

其创新之处在于打破了传统户型"主卧大、次卧小"的等级化设计，三间卧室面宽均非常舒适，实现了家庭成员在采光、视野、空间尺度上的平等权利。

最重要的是，121㎡户型中高区也能眺望陆家嘴三件套，通常只出现在200㎡+户型中的景观配置，被华润置地以惊人的诚意下放至121㎡户型，堪称对中产客群的"降维宠爱"。

121㎡户型效果示意图

161㎡四房：豪宅功能与美学的完美平衡，外滩1公里2200万起最后四房

这个户型堪称四房教科书级作品，独梯入户、享受独立电梯厅，大横厅+270°转角阳台收藏城市之巅的景观视野。

"四分离"公卫还有独立家政间配置，甚至超越了部分200㎡户型的实用性能。

161㎡户型图过程稿

三卧朝南布局兼顾采光均好与空间尺度，传递对每位家庭成员的珍视，这个户型在各维度上都做到了高分，也是2000万级外滩1公里四房景观豪宅最后机会。

161㎡户型图过程稿

顶豪配置："倒挂盘"普遍减配的市场环境下，外滩瑞府却坚持顶豪标准

厨房配备全套德国嘉格纳电器；卫浴采用伊奈智能马桶、汉斯格雅恒温花洒等，厨房水处理系统采用医用级316L不锈钢水管。

特别值得一提的是项目的降噪系统，三玻两腔Low-E玻璃配合厚外墙保温系统，室内噪音可控制在30分贝以下。

这种"看不见的地方更讲究"的产品哲学，体现了华润置地作为央企开发商的长期主义思维。

161㎡户型图过程稿

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值得一提的是，本次推售的楼栋位于地块的最南端，这一绝佳位置使其拥有非常棒的「南向视野」与「满分日照」。

也就是说，外滩瑞府首批上市户型不仅做到了同级天花板，还有极佳南向景观，最优的首开价格，真的必冲之选。